行業(yè)發(fā)展動態(tài)
商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營銷的區(qū)別
商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種智慧的創(chuàng)造，它能在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)活動中創(chuàng)造出新的價值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有著本質(zhì)的不同，但是，當前許多商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商卻在用住宅的開發(fā)思路和模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)實中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者只看到了這個營銷鏈中的“發(fā)展商”、“投資者”這兩個元素，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當成了簡單的商鋪銷售工作，從而為商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營埋下了深重的隱患。這直接導致了大面積的商業(yè)地產(chǎn)空置，損害了開發(fā)商及投資者的利益。
商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的代理機構(gòu)來營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。
同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律，還要對各種資源進行有效整合。
創(chuàng)建性、系統(tǒng)性、完整性、可導入性，更重要的是可以執(zhí)行才是策劃的本質(zhì)，它能改變項目，產(chǎn)品的形象市場地位，解決或排除某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中某些阻礙和難題?！?/div>
商業(yè)地產(chǎn)策劃活動沒有公式（否則就不是策劃了），但有以下幾條策劃的規(guī)律是需要掌據(jù)的。一是價值發(fā)現(xiàn)，就是要在商業(yè)地產(chǎn)的價值挖掘方面要獨具慧眼，找出別人沒有看到的價值；二是以理服人，商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè)，是固化的資本，投資者比消費者理性，過分熱炒概念是沒有作用的，有用的是完美演繹盈利模式，合理推導要符合商業(yè)邏輯，這才是商鋪市場樂于接受的引導；三是以品牌策劃的手法去策劃商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程就是這個項目商業(yè)品牌樹立的過程，有了市場廣泛的認可，商業(yè)就會繁榮，商業(yè)繁榮的結(jié)果就是這個商業(yè)物業(yè)升值或價值兌現(xiàn)快捷。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別
通常，商業(yè)地產(chǎn)就是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進行科學的規(guī)劃，以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在功能設(shè)計、地段要求、目標客戶等方面均存在較大差異。
功能區(qū)別
住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，就因為商業(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對復雜。
地段區(qū)別
房地產(chǎn)因其不可移動性，因此不論住宅還是商業(yè)，對地段的要求都比較高，而商業(yè)更之為甚。相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯了，那必定難以生存。商業(yè)對“易達性”的要求很高，項目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。
客戶區(qū)別
住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居?。?。
但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。
操作復雜性區(qū)別
從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復雜性甚之于住宅。對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商才能運營使用。而招商運營乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。例如國內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關(guān)系而導致項目夭折的。
物業(yè)要求區(qū)別
住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業(yè)態(tài)，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米層高，因為將來會使用大銀幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的物業(yè)要求要相對簡單的多。
銷售模式區(qū)別
住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。而商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分，例如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等等。不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對象。
投資回報形式
對于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。例如北京的世紀金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時候投資不到5個億，后有機構(gòu)出50億收購，卻被婉拒，因為這個物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。
專業(yè)性程度
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運作則不需要進行復雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運作與住宅地產(chǎn)的運作對專業(yè)程度的要求是不一樣的。