行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)
回顧已經(jīng)過(guò)去的2016年，1-9月的中國(guó)樓市可以用“一片紅火”來(lái)形容，不僅北上廣深的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)，而且以“樓市四小龍”為代表的二線城市“供需兩旺”，甚至廊坊、昆山和東莞等三四線城市也迎來(lái)了久違的繁榮。樓市大幅回暖還加速了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)城市的土地爭(zhēng)奪，前三季度“地王”現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。10月后，隨著22個(gè)城市被“限購(gòu)限貸”和交易所、發(fā)改委等機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資條件進(jìn)行限制，中國(guó)樓市開(kāi)始顯著降溫，主要城市的成交量出現(xiàn)了顯著下行，開(kāi)發(fā)商也受制于資金限制而延緩了拿地步伐。
展望2017年，隨著政府對(duì)樓市調(diào)控力度的逐漸增大，尤其是去年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)樓市定調(diào)為“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，以及2017年政策基調(diào)已從過(guò)去的“穩(wěn)增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防風(fēng)險(xiǎn)”后，本輪地產(chǎn)小牛市料將步入尾聲。“限購(gòu)限貸”政策對(duì)投資型客戶和改善居住客戶構(gòu)成了精確打擊，2017年全國(guó)范圍內(nèi)的樓市成交量料將延續(xù)2016年5月份以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資條件的收緊措施也在一定程度上對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地補(bǔ)儲(chǔ)構(gòu)成了制約，2017年土地成交量和商品房成交量料將同比下行。然而，本輪地產(chǎn)小牛市帶有非常強(qiáng)烈的“去庫(kù)存”述求，在經(jīng)過(guò)1年多的去化后，當(dāng)前部分優(yōu)質(zhì)城市的庫(kù)存維持在低位，上海、合肥、南京等城市的存銷(xiāo)比均嚴(yán)重低于6個(gè)月，但這些城市長(zhǎng)期處于人口和資源持續(xù)流入狀態(tài)，這意味著部分優(yōu)質(zhì)城市的房?jī)r(jià)仍有較好支撐。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出了“符合中國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化”，這可能預(yù)示著“超級(jí)城市圈+特色城鎮(zhèn)化”或是中國(guó)城市和樓市的未來(lái)發(fā)展方向。2017上半年，熱點(diǎn)城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢(shì)，三四線城市可能出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的“因城因地”去庫(kù)存政策。
一、房?jī)r(jià)回顧與展望
受2014年以來(lái)央行一系列貨幣寬松政策的刺激和部分城市限購(gòu)限貸等政策的放松影響，中國(guó)樓市自2015年開(kāi)始觸底回升，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比值自2015年4月以來(lái)出現(xiàn)了連續(xù)19個(gè)月的正增長(zhǎng)，2016年11月達(dá)到了歷史高值18.71?；仡櫛据喌禺a(chǎn)牛市，深圳樓市點(diǎn)燃了第一把火，2015年4-7月累計(jì)上漲了20%，隨后北京、上海、南京、合肥等城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始啟動(dòng)，這些城市的房?jī)r(jià)上漲極大地刺激了廈門(mén)、武漢、蘇州等城市的房?jī)r(jià)上行，尤其是在2015年底至2016年春節(jié)前后，越來(lái)越多的城市開(kāi)始加入房?jī)r(jià)上漲俱樂(lè)部，全國(guó)范圍內(nèi)的地產(chǎn)牛市正式開(kāi)啟。如果說(shuō)本輪地產(chǎn)牛市的“牛頭”是在2015下半年，則牛市的高潮部分一定是在2016年，諸如北京、上海、廣州、南京、合肥等“重點(diǎn)十六城”中的絕大多數(shù)城市都是在2016年第一季度后開(kāi)始加速上升，截至2016年10月，廈門(mén)、合肥、南京等城市相比2016年3月累計(jì)漲幅均在20%以上。
然而，本輪地產(chǎn)牛市與過(guò)去不同的是，并非所有的城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了上漲，諸如沈陽(yáng)、泉州、鄂爾多斯、濰坊等二三線城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了不同幅度的下滑，其中沈陽(yáng)2016年11月同比下降幅度高達(dá)6%。如果我們把全國(guó)百城房?jī)r(jià)按漲幅進(jìn)行區(qū)間分類(lèi)后會(huì)發(fā)現(xiàn)，在2015年9月開(kāi)啟的這波地產(chǎn)牛市中，有近1/3的城市房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，而且還出現(xiàn)了不同幅度的下滑；如果我們進(jìn)一步把本輪地產(chǎn)牛市與上一輪地產(chǎn)牛市（2012年9月-2013年9月）進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，在本輪地產(chǎn)牛市中房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量是上次的3倍，而且房?jī)r(jià)漲幅處于1-10%的城市數(shù)量不足上次的70%。那些庫(kù)存較高、人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較弱的城市在2016年地產(chǎn)牛市中大都表現(xiàn)較差，隨著中國(guó)從“一般城市化”到“都市圈化”發(fā)展模式的日益成型，樓市加速分化的趨勢(shì)料將進(jìn)一步得到確認(rèn)。
展望2017年，隨著去年國(guó)慶期間22個(gè)城市被“限購(gòu)限貸”，以及隨后的一系列對(duì)房企融資條件進(jìn)行限制的政策出臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)同比漲幅均有一定的回調(diào)壓力，特別是深圳、杭州等漲速過(guò)快且漲幅過(guò)大的城市。去年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)樓市定調(diào)為“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，而且2017年的政策基調(diào)已從過(guò)去的“穩(wěn)增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防風(fēng)險(xiǎn)”后，本輪地產(chǎn)小牛市料將隨之步入尾聲。與過(guò)去不同的是，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出了“符合中國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”和“要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化”，這可能預(yù)示著“超級(jí)城市圈+特色城鎮(zhèn)化”或是中國(guó)城市和樓市的未來(lái)發(fā)展方向。2017上半年，熱點(diǎn)城市大概率仍將維持高壓態(tài)勢(shì)，三四線城市可能出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的“因城因地”去庫(kù)存政策。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“穩(wěn)是主基調(diào)，穩(wěn)是大局”發(fā)展戰(zhàn)略下，若2017年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況，地產(chǎn)調(diào)控政策不排除會(huì)出現(xiàn)階段性邊際收緊的弱化，同時(shí)考慮到大多數(shù)城市在本輪地產(chǎn)牛市中都有不同程度的去庫(kù)存，當(dāng)前上海、合肥、南京等城市的存銷(xiāo)比均嚴(yán)重低于6個(gè)月，開(kāi)發(fā)商在這些城市可能存在較強(qiáng)的“惜售情結(jié)”，2017年優(yōu)質(zhì)城市的房?jī)r(jià)回調(diào)幅度料將有限。
二、成交量回顧與展望
2015年3月起全國(guó)住宅銷(xiāo)售溫和回暖，2015年5月全國(guó)累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，2015年全年同比增速為6.90%。2016年延續(xù)了2015年的樓市回暖勢(shì)態(tài)，2016年1-11月的單月住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積均為近5年的最高值，截至2016年11月，全國(guó)累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增速高達(dá)24.5%，遠(yuǎn)高于2015年同期的7.9%。庫(kù)存方面，統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品住宅待售面積自2016年2月后開(kāi)始出現(xiàn)單邊下行態(tài)勢(shì)，10月底總待售面積4億平方米，同比大幅下行8%。從具體城市看，當(dāng)前上海、廣州等一線城市和南京、合肥、武漢等二線城市的存銷(xiāo)比均嚴(yán)重低于6個(gè)月。2014年以來(lái)的央行持續(xù)寬松政策和相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列去庫(kù)存政策極大地降低了一線和部分二線城市的住宅庫(kù)存，一二線城市房?jī)r(jià)上漲也在很大程度上刺激了三四線城市去庫(kù)存。經(jīng)過(guò)近1年的地產(chǎn)牛市，一般三四線城市的庫(kù)存都得到了不同程度的去化，但庫(kù)存總量仍維持在高位。
展望2017年，隨著政府對(duì)樓市調(diào)控力度的逐漸增大，本輪地產(chǎn)小牛市將逐漸步入尾聲。“限購(gòu)限貸”政策對(duì)投資型客戶和改善居住客戶構(gòu)成了精確打擊，2017年全國(guó)范圍內(nèi)的樓市成交量料將延續(xù)2016年5月份以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)。隨著重點(diǎn)城市調(diào)控政策趨嚴(yán)，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的回調(diào)，優(yōu)質(zhì)城市房?jī)r(jià)滯漲會(huì)對(duì)三四線城市去庫(kù)存帶來(lái)較大的負(fù)面影響。同時(shí)，考慮到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化”、“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題，要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)……提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力”，若2017年國(guó)家針對(duì)三四線城市制定了專(zhuān)門(mén)的“因城因地政策”,則三四線城市的高庫(kù)存有望進(jìn)一步得到去化。
三、土地市場(chǎng)回顧與展望
100個(gè)大中城市中,各城市住宅土地成交2015年觸底回升后在2016年開(kāi)始出現(xiàn)明顯分化。2016年1-11月全國(guó)住宅類(lèi)用地成交總面積3.64億平方米,同比微降1%,成交總金額1.58萬(wàn)億元,同比大幅上升45.87%。從各線城市看,受制于一線城市供地持續(xù)放緩,自2016年4月開(kāi)始,一線城市土地成交面積開(kāi)始大幅下行,2016年10月和11月分別同比下滑78%和38%,1-11月平均下滑49%,但同期一線城市土地溢價(jià)率高達(dá)77%。高燒不退的一線地價(jià)疊加持續(xù)放緩的土地供應(yīng)迫使廣大開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向比較優(yōu)質(zhì)的二三線城市進(jìn)行土地爭(zhēng)奪,1-11月二線城市住宅類(lèi)土地成交面積近2億平方米,同比大幅上升16%,二線城市占全國(guó)總成交面積的53%,比2015年大幅增加近8%；房企在二線城市爭(zhēng)相拿地也極大地推升了這些城市的土地溢價(jià)率,2016年1-11月,二線城市平均土地溢價(jià)率67%,顯著高于2015年同期的21%。2015年以來(lái)誕生的超過(guò)200個(gè)“地王”絕大多數(shù)發(fā)生在一線城市和優(yōu)質(zhì)二線城市。隨著一般三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日益式微,再加上這些城市的高庫(kù)存影響,開(kāi)發(fā)商對(duì)在三四線城市拿地表現(xiàn)得異常謹(jǐn)慎,2016年1-11月,三四線城市合計(jì)土地成交面積1.6億平方米,同比大幅下行10%。從全國(guó)范圍內(nèi)看,土地成交溢價(jià)率與成交面積在2016年一季度之后的持續(xù)背離也正是對(duì)一二三線城市分化的反映。
展望2017年,受“限購(gòu)限貸”和房企融資收緊政策的影響,開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏料將出現(xiàn)放緩,尤其是對(duì)在三四線城市拿地將會(huì)表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。但是,由于當(dāng)前一線城市和部分優(yōu)質(zhì)二線城市的住宅庫(kù)存較低,主要開(kāi)發(fā)商在優(yōu)質(zhì)城市的土地儲(chǔ)備相對(duì)不足,2017年房企仍有較強(qiáng)動(dòng)機(jī)在優(yōu)質(zhì)城市拿地補(bǔ)儲(chǔ)。去年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市要合理增加土地供應(yīng)”政策有利于滿足房企在優(yōu)質(zhì)城市的拿地需求。同時(shí),在國(guó)家收緊了房企的融資條件后,開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源受到了較大約束,這會(huì)顯著降低“地王”出現(xiàn)的幾率,2017年開(kāi)發(fā)商拿地的土地溢價(jià)率料將維持下行態(tài)勢(shì)。