行業(yè)產業(yè)政策
養(yǎng)老+農業(yè)+文化+旅游+地產=商業(yè)地產開發(fā)新形勢
農業(yè)，是一個古老的產業(yè)，幾千年的農業(yè)發(fā)展積淀了濃厚的文化。文化，人類在社會歷史發(fā)展過程中所創(chuàng)造的物質財富和精神財富的總和，特指精神財富。農業(yè)與文化自古以來息息關聯(lián)，相輔相成?，F(xiàn)今隨著旅游和地產兩大行業(yè)的不斷發(fā)展，以旅游吸引物及其配套服務設施為導向，結合農業(yè)與文化、休閑與度假等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式形成，休閑農業(yè)與地產業(yè)相結合形成休閑農業(yè)地產的趨勢愈加明顯。
休閑農業(yè)地產的五種類型
休閑農業(yè)地產是以休閑農業(yè)為依托，在經營休閑農業(yè)項目時，引入房地產的經營思維，從產品規(guī)劃、景區(qū)服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加深入地挖掘產品的市場潛力。休閑農業(yè)地產是休閑農業(yè)同地產業(yè)的一個嫁接，涉及到農業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產業(yè)，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農業(yè)的分類為理論基礎，與房地產業(yè)進行融合、對接，從而形成休閑農業(yè)地產分類，主要包括以下五種：
1、以農家樂為基礎的地產開發(fā)
農家樂是休閑農業(yè)中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區(qū)農民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業(yè)休閑產業(yè)形態(tài)。以農家樂為基礎的旅游地產開發(fā)可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產，使旅游經濟和地產經濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值。
2、以農業(yè)觀光園為依托的地產開發(fā)
農業(yè)觀光園是以高科技農業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農業(yè)為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業(yè)休閑產業(yè)形態(tài)。因為農業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項農作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內容，采用“莊園式”地產開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農莊、酒莊、水莊、山莊。
3、以古村落為依托的地產開發(fā)
古村落是經過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅游房地產中資源條件最好的產品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。
4、以景區(qū)為依托的地產開發(fā)
景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產：一種是在自然風景周圍的度假型地產，另一種是與景區(qū)融合進行地產開發(fā)的項目。
5、以新農村建設為基礎的農業(yè)新村及農村房地產開發(fā)
隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農村房地產市場依然是一片藍海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個一號文件，預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產的開發(fā)提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發(fā)的過程中滲透農業(yè)文化所形成的一種延伸模式?，F(xiàn)今，農業(yè)的不斷發(fā)展和人們對創(chuàng)新農業(yè)的不斷嘗試，農業(yè)的概念已經遠遠擴大，在農業(yè)也需要與時俱進的前提下，發(fā)展農業(yè)必須顛覆對農業(yè)的理解，農業(yè)不是單純的人與地的關系，隨著技術的進步和發(fā)展，農業(yè)的外延應該擴大到更多的領域。
結合土地人文資源發(fā)展起來的旅游產業(yè)
這一點前面兩部分已經做了詳細的介紹。休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游是目前創(chuàng)新農業(yè)的重要形式，將農業(yè)與旅游結合也是優(yōu)化農業(yè)產業(yè)的重要方式之一，在傳統(tǒng)種植、養(yǎng)殖等農產業(yè)的基礎上，適當?shù)亻_發(fā)其他的資源，尤其是旅游資源，最大程度地利用產業(yè)優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢。
以土地為基礎的農業(yè)地產開發(fā)
（養(yǎng)老地產、養(yǎng)生地產、商業(yè)地產）
養(yǎng)老地產市場真空多，潛力大
對于養(yǎng)老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產項目的現(xiàn)狀已經十分清楚。形成這一潛力市場的原因包括：中國已進入老齡化社會；傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)；國內的養(yǎng)老設施滿足不了需求。目前國內很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產，但養(yǎng)老地產在我國大部分省份還是空白，國內純粹作為養(yǎng)老地產項目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養(yǎng)生文化村等。
國內知名房地產企業(yè)已經先后做出嘗試
萬科高調宣布養(yǎng)老地產已成為旗下業(yè)務版圖的新分支，而其“健康養(yǎng)老地產”發(fā)展計劃也全面啟動。萬科地產宣稱，研究養(yǎng)老物業(yè)已經有3~5年時間；首創(chuàng)置業(yè)與河北建設集團聯(lián)手，預備投資70億元開發(fā)一處位于河北香河的養(yǎng)老項目。在臨平，綠城旗下綠城藍庭項目，向市場推出70年產權的頤養(yǎng)公寓。與此同時，泰康人壽、中國人壽等保險公司加緊為項目“圈地”。在保利地產年度股東大會上，該公司有關人士透露，目前保利地產正在重點研究養(yǎng)老地產、旅游地產的未來發(fā)展前景，并啟動了養(yǎng)老公寓、度假型旅游等產品的試點。
養(yǎng)老地產開發(fā)有例可循
湖南首個純粹老年生活示范城浮出水面，這個目前中南最大的老年城，成為長沙養(yǎng)老地產的試水之作。在長沙，康乃馨國際老年生活示范城成為長沙首個老年社區(qū)，填補了養(yǎng)老地產空白地帶。而另一家本地發(fā)展商華盛麓峰集團亦在不斷加快對于養(yǎng)老地產的研發(fā)和投入。很明顯，中國的人口紅利正在向老齡市場轉移。
休閑養(yǎng)生地產是農業(yè)地產開發(fā)的嘗試方向
養(yǎng)生地產的市場需求
亞健康群體的高比例和社會老齡化的發(fā)展趨勢，使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產已經被列為了住宅產業(yè)的稀缺產品。中國老年人口中已經到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總人口的12%，比上年上升了0.4個百分點。中國符合世界衛(wèi)生組織關于健康定義的人群只占總人口數(shù)的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態(tài)。解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態(tài)人居改善人體微循環(huán)，使得身心浸潤在完全生態(tài)的環(huán)境氛圍中，養(yǎng)生專家曾有過形象的比喻：人體就像一個彈簧，外部環(huán)境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環(huán)境使彈簧越來越緊繃，最終彈簧無法復原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時間的緊張勞作，需要相當甚至更多的時間來調整，才能使機體恢復到正常狀態(tài)。人居環(huán)境的選擇至關重要，而擁有休閑、度假、養(yǎng)生三大主體功能的人居環(huán)境和住宅產品就成為了養(yǎng)生地產的重要組成。
開發(fā)養(yǎng)生地產要遵循的原則
養(yǎng)生地產必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質的土地和區(qū)域，濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養(yǎng)生地產的選址要素作為參照；住宅建筑的科技運用一定要在通風、采光、環(huán)保方面加強創(chuàng)新，使得居住空間除了更具有科學性外，還要更加符合人體所對陽光、空氣、水分、視覺、感官的需求。服務設施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設計和配置，如健身廣場、有氧運動設施、健身房、音樂房、氧吧、休養(yǎng)室等。而物業(yè)管理的服務標準也要在養(yǎng)生和保健內容設置上體現(xiàn)極強的人性化，如太極拳俱樂部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養(yǎng)生藥膳餐廳、保健中心、心理咨詢中心等，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費還要創(chuàng)造性的將養(yǎng)生產業(yè)進行運營化，提高養(yǎng)生產業(yè)鏈的就業(yè)功能和創(chuàng)業(yè)功能，使得養(yǎng)生社區(qū)開發(fā)與養(yǎng)生產業(yè)完美結合，創(chuàng)造出養(yǎng)生地產獨特的產業(yè)運營優(yōu)勢。
養(yǎng)生地產的市場引導
養(yǎng)生地產，包含著養(yǎng)老地產、健康地產、旅游地產、度假地產的四重功能，在市場引導過程中應遵循循序漸進的導入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導將健康、保健、養(yǎng)生、長壽的理念灌輸給消費者，進而將養(yǎng)生地產的稀缺特性、投資保值特性、結合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導，就會在養(yǎng)生地產的市場推廣和消費引導中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者，并在做地產運營的同時傳播著一種人生態(tài)度和價值取向。養(yǎng)生地產，是人居產品的理性回歸，也是對人生價值的全新認定；養(yǎng)生地產所倡導的環(huán)保、健康、低碳、養(yǎng)生、自然、和諧也迎合著這個時代發(fā)展的最終方向?，F(xiàn)階段我國養(yǎng)生地產無論在數(shù)量上還是質量上總體來說還是處于起步階段，但是可以預見，我國的養(yǎng)生產業(yè)潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀經濟最大的增長點之一。
不改變農業(yè)性質的商業(yè)地產開發(fā)也是新形勢
商業(yè)地產，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等.。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業(yè)的地產形式，是狹義的商業(yè)地產。
商業(yè)地產的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產。實際上現(xiàn)在的很多地產形式，是融合了住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產等的復合地產。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產，也可以劃為旅游地產。理解的時候，不要為這些概念所拘泥。
商業(yè)地產的模式有三種：
第一種，我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源。
第二種，“出售”這種模式是商業(yè)地產最原始的模式，隨著商業(yè)地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業(yè)地產的發(fā)展。
第三種，“租售結合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；
另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪。
現(xiàn)在很多發(fā)展休閑農業(yè)的地方，在旅游產業(yè)中也集合了一定的商業(yè)地產形式，如將部分農業(yè)用地租售給房地產企業(yè)，開發(fā)一些養(yǎng)生養(yǎng)老地產產品等。
（來源：Internet）