行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策
房地產(chǎn)投資會(huì)降溫嗎？
但在2016年伊始，股市和債市陷入動(dòng)蕩，同時(shí)倫敦和紐約等主要商務(wù)中心的房?jī)r(jià)從歷史高位滑落。這讓該行業(yè)不得不回答一個(gè)問(wèn)題：市場(chǎng)見(jiàn)頂了嗎？
拉塞爾投資管理公司(LaSalle Investment Management)的客戶資本集團(tuán)全球主管喬恩?澤納(Jon Zehner)表示：“就房地產(chǎn)價(jià)值而言，巔峰時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。中心城市的高端市場(chǎng)需要穩(wěn)定——它已經(jīng)有些過(guò)熱。這可能是一次適當(dāng)?shù)男拚Ｎ覀冾A(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)價(jià)值更為穩(wěn)定，市場(chǎng)狂熱稍有下降。”拉塞爾投資管理公司是全球最大的房地產(chǎn)基金管理公司之一。
安本資產(chǎn)管理(Aberdeen Asset Management)的全球房地產(chǎn)策略師伊麗莎白?特羅尼(Elisabeth Troni)表示，該公司的指標(biāo)表明，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)“周期末風(fēng)險(xiǎn)”，并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格將在2016年下跌，而英國(guó)市場(chǎng)“穩(wěn)中有降”。但她補(bǔ)充稱：“我們預(yù)計(jì)不會(huì)崩盤(pán)。”
一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是投資者興趣的方向。為了尋求高回報(bào)，一波機(jī)構(gòu)資本在過(guò)去兩年涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
資本日益跨過(guò)國(guó)界和洲界：第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，在2015年達(dá)成的房地產(chǎn)交易中有20%是跨境性質(zhì)的。它還幫助推高了收益型“另類(lèi)”房地產(chǎn)的價(jià)值，比如學(xué)生宿舍。
然而，房地產(chǎn)咨詢公司Hodes Weill和康奈爾大學(xué)(Cornell University)去年年末的研究顯示，機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)上的投資依然“明顯不足”，與它們自己的目標(biāo)平均相差110個(gè)基點(diǎn)。
房地產(chǎn)投資收益仍能夠超過(guò)其他資產(chǎn)類(lèi)別，這是它們的主要賣(mài)點(diǎn)之一。Green Street Advisors的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)寫(xiě)字樓的收益率比十年期政府債券的收益率還要高出370個(gè)基點(diǎn)，而美國(guó)寫(xiě)字樓是世界上價(jià)格最高的資產(chǎn)領(lǐng)域之一。
安盛投資管理公司(Axa Investment Managers)剛剛為一只新的核心房地產(chǎn)基金募集了5億歐元資金，并雄心勃勃地打算將該基金規(guī)模擴(kuò)大至50億歐元。安盛房地產(chǎn)金融全球主管伊莎貝爾?塞馬馬(Isabelle Scemama)表示，該基金發(fā)行受到養(yǎng)老基金日益加大地產(chǎn)類(lèi)配置的推動(dòng)，尤其是在北歐國(guó)家和比荷盧地區(qū)。
拉塞爾的澤納表示，另一方面，債市和股市的下跌意味著英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞的一些機(jī)構(gòu)今年將會(huì)削減所持的房地產(chǎn)以滿足固定配置限額。
在油價(jià)依然處于低位和中國(guó)市場(chǎng)疲弱之際，一個(gè)重要問(wèn)題是，一直在搶購(gòu)大宗資產(chǎn)的中東主權(quán)財(cái)富基金和亞洲企業(yè)是否會(huì)依然保持活躍。
迄今為止，這方面的跡象好壞參半。全球第二大主權(quán)財(cái)富基金阿布扎比投資局(Abu Dhabi Investment Authority)今年2月收購(gòu)了規(guī)劃中的、位于巴黎拉德芳斯商業(yè)區(qū)的Tour Alto寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這是市場(chǎng)持續(xù)活動(dòng)的跡象。
然而，房地產(chǎn)服務(wù)公司高力(Colliers)的研究和預(yù)測(cè)總監(jiān)沃爾特?貝徹(Walter Boettcher)表示：“有明顯跡象顯示，油價(jià)持續(xù)處于低位將影響石油主權(quán)財(cái)富基金的投資策略，尤其是與其他市場(chǎng)事件疊加影響的時(shí)候。”
隨著馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)受到油價(jià)暴跌的沖擊，該國(guó)基金公司在過(guò)去一年里一直在出售海外房地產(chǎn)資產(chǎn)以回收資本。
在東亞，市場(chǎng)動(dòng)蕩迄今似乎沒(méi)有傷及房地產(chǎn)的投資需求：仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)中國(guó)內(nèi)地、香港和臺(tái)灣房地產(chǎn)的投資在2015年分別比上一年增長(zhǎng)了47%、66%和18%。貝徹表示，同時(shí)中國(guó)對(duì)歐洲的投資似乎也在增長(zhǎng)，不過(guò)亞洲投資者正將投資重點(diǎn)從價(jià)格高企的英國(guó)轉(zhuǎn)向歐洲大陸。
澤納表示：“中國(guó)投向海外房地產(chǎn)的許多資金并不是機(jī)構(gòu)的，而是企業(yè)或者超高凈值（個(gè)人）的。人民幣匯率波動(dòng)和貶值實(shí)際上鼓勵(lì)他們向海外投資——他們尋求穩(wěn)定性、多元化以及更為穩(wěn)定的貨幣，至少就目前而言。”
房地產(chǎn)服務(wù)公司預(yù)計(jì)日本將有大量資金投向海外。擁有5000億美元投資基金的日本郵政銀行(Japan Post Bank)已經(jīng)表示，計(jì)劃將更多的資金投向包括房地產(chǎn)在內(nèi)的全球風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。高力公司負(fù)責(zé)歐洲、中東和非洲跨境資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)的理查德?迪瓦爾(Richard DiVall)表示，至少還有兩家日本大機(jī)構(gòu)也在尋求擴(kuò)大海外房地產(chǎn)投資。
投資者的首要關(guān)切依然是現(xiàn)房的需求水平。分析師們表示，在發(fā)達(dá)市場(chǎng)，銀行不愿向投機(jī)性開(kāi)發(fā)活動(dòng)提供貸款，這導(dǎo)致供應(yīng)比上一個(gè)周期緊張得多，而且金融風(fēng)險(xiǎn)也較低。
他們指出澳大利亞有一個(gè)亮點(diǎn)，該國(guó)東海岸的房地產(chǎn)受大宗商品暴跌的影響小于預(yù)期。安本資產(chǎn)管理的特羅尼表示：“寫(xiě)字樓市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)最近幾個(gè)月屢屢出人意外。這些市場(chǎng)本來(lái)準(zhǔn)備迎接低迷，但它們?cè)趦羰找嬖鲩L(zhǎng)方面卻帶來(lái)驚喜。”
與此同時(shí)，私人股權(quán)投資者將注意力轉(zhuǎn)向了意大利——意大利政府現(xiàn)在正采取行動(dòng)，加大私人投資者從房地產(chǎn)不良貸款中獲利的機(jī)會(huì)，同時(shí)該國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也吸引了主權(quán)財(cái)富基金的注意，后者一直在搶購(gòu)米蘭的房地產(chǎn)。
為獲得“更優(yōu)質(zhì)的回報(bào)”，拉塞爾正將目光投向美國(guó)和亞洲，那里的賣(mài)家因中國(guó)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的波動(dòng)而受到?jīng)_擊，因此有了逢低吸納的機(jī)會(huì)。
從更廣泛的層面來(lái)說(shuō)，人口因素正推升投資者對(duì)住宅類(lèi)地產(chǎn)的興趣。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，自經(jīng)濟(jì)低迷以來(lái)，對(duì)這類(lèi)地產(chǎn)的投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額中所占的比例幾乎翻了一倍，達(dá)到18%。
針對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體“千禧代”和新興市場(chǎng)國(guó)家中產(chǎn)階層的住房從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)是會(huì)產(chǎn)生收益的，迎合這類(lèi)人網(wǎng)購(gòu)趨勢(shì)的倉(cāng)庫(kù)也是如此。
較短期而言，貝徹辯稱，現(xiàn)在“宣稱（商業(yè)地產(chǎn)）牛市終結(jié)還為時(shí)尚早”。從紐約到上海，投資者都會(huì)希望他說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)。