行業(yè)發(fā)展動態(tài)
美國商業(yè)地產(chǎn)去年吸引4680億美元投資 安邦成第七大買家。
2015年，中國對美國的直接投資比2014年上漲30%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強(qiáng)勁，目前有220億美元的投資正在進(jìn)行中。
美國紐約的AquityLLC專門為美國當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商做房地產(chǎn)融資，第一季度剛剛幫助中國的一家小型機(jī)構(gòu)投資曼哈頓中城的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
AquityLLC的董事總經(jīng)理李池告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，公司的中國客戶主要是一些中小型房地產(chǎn)公司或基金，目前有4到5家公司在商談中。“我感覺，中國人開始投資美國商業(yè)房地產(chǎn)的潮流大約出現(xiàn)在3年前，現(xiàn)在則出現(xiàn)一個(gè)高峰。”
李池手頭的項(xiàng)目中，一個(gè)是耶魯大學(xué)附近的出租辦公樓建造項(xiàng)目，另外一個(gè)則是西雅圖的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，西雅圖的房地產(chǎn)項(xiàng)目離亞馬遜公司總部僅約5分鐘車程。她說，中國投資者們有著自己對投資風(fēng)險(xiǎn)的評估。
“來自中國的投資者喜歡融資階段已經(jīng)進(jìn)行到后期的項(xiàng)目。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)把地買下來了，銀行建筑貸款也已經(jīng)批下來，并且開發(fā)商自己有一定的投入量，例如10%到20%不等。很多投資者希望和那些最大的、經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商合作。因?yàn)?，尤其是金融危機(jī)后，開發(fā)商如果沒有足夠的行業(yè)背景，建筑貸款很難被銀行批下來。”李池說。
瞄準(zhǔn)美國商業(yè)地產(chǎn)
李池的客戶往往投資一個(gè)項(xiàng)目就出手上千萬美元。但和中國的一些大型企業(yè)相比，這些還只是“小蝦米”。
安永中國海外投資業(yè)務(wù)合伙人張曉青告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，中國排名前20的房地產(chǎn)開發(fā)商都虎視眈眈地盯著美國的商業(yè)房產(chǎn)業(yè)務(wù)。一業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，多家房地產(chǎn)公司正在競標(biāo)西雅圖的一處商業(yè)房地產(chǎn)，雖然目前還不能透露公司的名稱，但該人士表示，其中不乏中國最大的一些房地產(chǎn)公司。
3月中旬，有消息稱，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)在2014年買下紐約的華爾道夫酒店后，又同意以65億美元的價(jià)格從黑石集團(tuán)(Blackstone)手中將戰(zhàn)略酒店及度假村(StrategicHotelsandResorts)買下。
戰(zhàn)略酒店及度假村擁有包括曼哈頓中央公園附近的JW萬豪埃塞克斯之家酒店(JWMarriottEssexHouseHotel)和硅谷地區(qū)、華盛頓和懷俄明州度假小鎮(zhèn)杰克遜霍爾的四季(FourSeasons)酒店在內(nèi)的18家豪華酒店，曾是一家上市的房地產(chǎn)投資信托，2015年9月被黑石集團(tuán)高價(jià)收購，并于2015年年底退市完成交易。包括承擔(dān)的債務(wù)在內(nèi)，黑石支付了60億美元，但僅僅3個(gè)月后，該資產(chǎn)已經(jīng)為黑石增值5億美元，帶來超過8%的利潤。
“美國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，2015年投資額達(dá)到4680億美元，比2009年谷底時(shí)的830億美元投資有著巨大的增長。目前的年投資額已經(jīng)超過了危機(jī)爆發(fā)前的2007年時(shí)的最高水平。其中，中國對美國的商業(yè)地產(chǎn)投資增長與其他國家相比遙遙領(lǐng)先。”費(fèi)城賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)客座副教授山姆·堅(jiān)登告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
根據(jù)政治智庫機(jī)構(gòu)榮鼎咨詢公司（RhodiumGroup）的統(tǒng)計(jì)，2015年，中國對美國的直接投資（FDI）比2014年上漲30%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的157億美元。而2016年的第一季度更加強(qiáng)勁，目前有220億美元的投資正在進(jìn)行中。
中國對美FDI最近3年出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，而房地產(chǎn)和酒店業(yè)增長尤為迅猛，目前已經(jīng)取代能源板塊成為中國對美的最大投資。中國對美國的直接投資在2005年僅為20億美元，在之后的金融危機(jī)中更是進(jìn)一步下降，2010年借力能源板塊投資拉動，終于超過了每年40億美元。2015年的房地產(chǎn)板塊中，中國最大的投資是安邦保險(xiǎn)以4.15億美元購買了紐約中城第五大道717號辦公樓。
“我們業(yè)務(wù)的增長率從來沒有那么快過。我們現(xiàn)在忙不過來，部門人手不夠?，F(xiàn)在安永房地產(chǎn)交易并購組里，50%的客戶或企業(yè)是中國客戶。中國客戶的交易量已經(jīng)超過了美國的現(xiàn)有大型交易，簡直讓人難以置信。”張曉青告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，“最開始發(fā)展起來是在過去三年，現(xiàn)在業(yè)務(wù)拓展得越來越寬，旅游地產(chǎn)、工業(yè)用地、倉庫、碼頭等早就開始投資了，投資者甚至開始在了解養(yǎng)老地產(chǎn)的情況了。”
減稅吸引海外投資
房地產(chǎn)研究公司RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)顯示，2015年投資美國房地產(chǎn)的外國跨境資本總額約為784億美元，占美國房地產(chǎn)投資總額的16%。其中外國養(yǎng)老基金投資約為75億美元，約占所有海外投資的10%。
而去年12月開始生效的法律有助于吸引來自包括中國的海外投資進(jìn)入美國的商業(yè)房地產(chǎn)。1980年通過的《外國投資房地產(chǎn)稅法》（FIRPTA）經(jīng)過修改，減少了外國投資美國房地產(chǎn)的稅負(fù)，其中最大的獲益者為外國養(yǎng)老基金。
很早以前，外國公司和外國人在美國投資不需要像美國公司和個(gè)人那樣繳納所得稅和增值稅。但為了保護(hù)美國的農(nóng)場，美國在1980年推出FIRPTA，要求外國投資者在出售美國的房產(chǎn)權(quán)益時(shí)需要像美國公司和個(gè)人一樣繳稅。
為了防止外國賣家賣房后一走了之，不繳納任何稅收，該法案要求外國投資者預(yù)扣10%的售價(jià)作為預(yù)估聯(lián)邦稅稅款，州政府也要求一定比例的預(yù)扣稅款作為預(yù)估州稅。外國投資人最終報(bào)稅后，預(yù)扣的稅款多退少補(bǔ)。房產(chǎn)權(quán)益不僅僅包括土地、樓宇以及任何與該土地有關(guān)的財(cái)產(chǎn)，還包括石油、天然氣和礦產(chǎn)，以及取得美國不動產(chǎn)控股公司的股權(quán)或者房地產(chǎn)投資信托的股權(quán)。
FIRPTA有一系列的免除條款，最近的這次修訂就是放寬了免除條款的條件。所有達(dá)到外國養(yǎng)老基金資質(zhì)的海外投資者將免除稅收。同時(shí)，如果外國投資人擁有的房產(chǎn)權(quán)益不超過10%，也將免除稅收。這比過去35年里外國投資人要滿足免稅條件的持股上限5%提高了一倍。當(dāng)然如果不滿足這些免除條款，新的法案要求聯(lián)邦預(yù)扣稅款比例從10%上調(diào)到15%。
根據(jù)RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，在過去12個(gè)月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場最活躍的買家當(dāng)中，前3位都是美國公司，其中黑石集團(tuán)以378億美元購買594幢物業(yè)成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養(yǎng)老投資基金。中國的安邦保險(xiǎn)以69億美元購買17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價(jià)比其他機(jī)構(gòu)高。
“在中國企業(yè)的眼中，不動產(chǎn)一向是最安全的投資之一。因?yàn)槊绹且粋€(gè)法制社會，資產(chǎn)的安全性有保障。中國人的投資一向是安全第一，要保值?，F(xiàn)在已經(jīng)發(fā)現(xiàn)開發(fā)才能獲得最大化增值。所以現(xiàn)在中國最大的前20家房地產(chǎn)商全都在美國投資房地產(chǎn)。”張曉青說。根據(jù)RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，在過去12個(gè)月里，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場最活躍的買家當(dāng)中，前3位都是美國公司，其中黑石集團(tuán)以378億美元購買594幢物業(yè)成為第一買家。而前10名買家中有6家外國投資人，包括以75億美元購買了240幢物業(yè)的挪威央行投資基金，以及加拿大和卡塔爾的3家養(yǎng)老投資基金。中國的安邦保險(xiǎn)以69億美元購買17幢物業(yè)排名第7，而且很明顯安邦投資的物業(yè)單價(jià)比其他機(jī)構(gòu)高。