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華錦億爵專家團(tuán)隊(duì)談經(jīng)濟(jì)不景氣情況下 如何確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功招商開局？
一、商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展過程中的重要作用
商業(yè)推動城市的發(fā)展，未來的商業(yè)肯定是作為城市的消費(fèi)引擎?，F(xiàn)如今大型的城市綜合體，已經(jīng)形成了城市的一個(gè)名片，它會成為一個(gè)城市形象的代表，它對拉動整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)會起到非常重要的作用，包括對居民就業(yè)率的提升，包括對政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)的增加，包括對整個(gè)城市居民消費(fèi)水平的提升都有重要的作用。
在一定程度上來說，工業(yè)化對城市化進(jìn)程是起著基礎(chǔ)性的作用，有工業(yè)化也就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無從談起商業(yè)的發(fā)展，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都以一定的城市形態(tài)為前提。同時(shí)商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生了巨大的變化。我國改革開放三十年、建國六十年，城市化作為城市發(fā)展的重要組成部分，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會進(jìn)步，提升城市競爭力，都發(fā)揮了重要的作用。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，各大中城市的新興商業(yè)圈已經(jīng)逐步地形成，大大刺激了各類資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)正迅速地成為房地產(chǎn)業(yè)投資的熱點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來了城市的產(chǎn)業(yè)升級和功能的拓展，以及城市區(qū)域分工與協(xié)作，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)傾斜。不僅是一線城市，現(xiàn)在就是那些二線、三線的城市，也都意識到了商業(yè)地產(chǎn)給城市發(fā)展帶來的好處。
作為一個(gè)高附加值的產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)直接影響著城市的創(chuàng)富力和競爭力，隨著城市核心聚集效應(yīng)和輻射效應(yīng)的進(jìn)一步發(fā)揮，各種優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源和資金向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區(qū)域的稀缺資源，近年來各大城市核心的商業(yè)用地供不應(yīng)求，價(jià)值不斷攀升，就充分說明了城市核心商業(yè)地產(chǎn)資源不可估量的投資價(jià)值。
那么我國的房地產(chǎn)業(yè)從2008年開始到現(xiàn)在經(jīng)歷了深入的調(diào)整。由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，受金融危機(jī)影響小，正成為不少開發(fā)商積極關(guān)注并投資的領(lǐng)域。但是商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)更是一個(gè)市場化的投資產(chǎn)品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業(yè)設(shè)施建設(shè)列為了城市規(guī)劃的重點(diǎn)，目的是提高城市形象和品位，擴(kuò)大就業(yè)和稅收，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對城市品質(zhì)和消費(fèi)者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，對政府、對社會、對投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者負(fù)責(zé)。
商業(yè)地產(chǎn)有著典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，它的工作開發(fā)鏈比住宅開發(fā)要長，涉及的環(huán)節(jié)也要多，目前有些城市對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盲目立項(xiàng)、重復(fù)建設(shè)和規(guī)劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費(fèi)與社會資源的浪費(fèi)，并加大了投資的風(fēng)險(xiǎn)。所以在城市化進(jìn)程中發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，需要考慮到商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要引進(jìn)一些自己能夠持有物業(yè)、專業(yè)招商、后續(xù)運(yùn)營的企業(yè)來進(jìn)行運(yùn)營，而企業(yè)一旦自己持有物業(yè)，就會自己承受運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，也就會更加細(xì)心地經(jīng)營，會融入城市，與城市共同發(fā)展。
二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大勢
近年來，大型商業(yè)綜合體已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)地產(chǎn)市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足現(xiàn)在的居民消費(fèi)對硬件和軟件的要求，這給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白。
全球的金融危機(jī)給我們的商業(yè)地產(chǎn)帶來了負(fù)面影響還是存在，從近年來數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，基本上看到從08年以來好多數(shù)據(jù)都是急劇地往下降，這就意味著什么？意味著商業(yè)地產(chǎn)可能在08年到現(xiàn)在，還是處于一個(gè)下跌之后的復(fù)蘇的過程。同時(shí)它的復(fù)蘇周期或者說它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米。自2011年開始中國的購物中心增長每年進(jìn)入300家，以前每年增長都在300家以上。
預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會有7000家建成開業(yè)，屆時(shí)購物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬多家登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。
面對這樣的情況對于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來講，除了大環(huán)境以外，怎么樣做好我們的小環(huán)境同樣非常重要。而在小環(huán)境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門、顧問機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)施工單位等等，也包括了很多專業(yè)問題、資金問題、人才問題等等。怎么樣把這個(gè)資源進(jìn)行整合，怎么樣通過資源整合把我們商業(yè)地產(chǎn)真正帶上一個(gè)新的高峰，這是當(dāng)前非常急需解決的一個(gè)問題。
在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國商業(yè)地產(chǎn)將會呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢。
首先是資本的多元化，過去商業(yè)地產(chǎn)很多是依靠銀行貸款，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目大的幾萬平方米、十幾萬平方米，甚至是二三十萬平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長的，但是現(xiàn)在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產(chǎn)權(quán)不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運(yùn)用這種證券市場的資本。
再一方面就是外資的進(jìn)入，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是一個(gè)比較健康的產(chǎn)業(yè)，它不像其他的有泡沫經(jīng)濟(jì)，它的泡沫成份不高，因?yàn)樗耐顿Y大，不容易去炒作，所以比較健康的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入方面是呈快速增長的這么一個(gè)趨勢。
除了外資以外，各種產(chǎn)業(yè)資本也紛紛進(jìn)入，也就是說工業(yè)資本各個(gè)方面都進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，魯能也在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠房用來開發(fā)動漫產(chǎn)業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的保值增值是具有不可替代的功能，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的增值三至五年就能夠有100%的增長，就是作為持有物業(yè)，它的保值增值的功能是不斷地被認(rèn)識的，這是投資資本的多元化。
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的功能的多元化，這個(gè)是明顯的趨勢，整個(gè)消費(fèi)的最大的特點(diǎn)是升級。因?yàn)殡S著收入的增加，在消費(fèi)上層次已經(jīng)拉開了，在零售業(yè)的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個(gè)說明消費(fèi)者在分化，確實(shí)是有一部分人購買力是很強(qiáng)的。
功能多元化的另一個(gè)體現(xiàn)就是綜合消費(fèi)，我們現(xiàn)在不僅是購物，而是綜合消費(fèi)，現(xiàn)在建一個(gè)購物中心，在業(yè)態(tài)比例的調(diào)整方面，服務(wù)業(yè)、餐飲、娛樂，這些服務(wù)業(yè)要占到40%，不能低于40%，這個(gè)是經(jīng)驗(yàn)，這就說明我們進(jìn)入一個(gè)綜合消費(fèi)時(shí)代，所以它的功能性面臨一個(gè)多樣化的變化。
第三個(gè)變化就是商業(yè)地產(chǎn)的布局變化，過去投入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個(gè)，這樣形成一種惡性競爭，現(xiàn)在政府要求地級以上城市已經(jīng)做完了商業(yè)規(guī)劃，所以對整個(gè)商業(yè)，特別是對這種大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入它有一個(gè)規(guī)劃限制，過去沒有，現(xiàn)在已經(jīng)完成了，這就是將來在商業(yè)項(xiàng)目的布局上更加合理。
第四個(gè)就是形態(tài)的變化，商業(yè)零售形態(tài)的變化，過去、是單一的，那現(xiàn)在如零售的地產(chǎn)項(xiàng)目拿要有一個(gè)主題，必須要有。因?yàn)楝F(xiàn)在形態(tài)非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業(yè)態(tài)的主題就是百貨，在城郊結(jié)合部可做這種大型的購物中心，因?yàn)橘徫镏行牡捏w量大，它的占地面積達(dá)，所以說主題是購物中心，它有一個(gè)主題。再有一個(gè)，現(xiàn)在城市的升級和發(fā)展，都在做這種專業(yè)街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個(gè)綜合的步行街，它的建筑、它的設(shè)計(jì)有中國式的、傳統(tǒng)式的、歐洲式的，它是一個(gè)綜合的性的商業(yè)主題。隨著城市的發(fā)展，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的主題非常突出，這是一大變化。
還有一個(gè)變化就是聯(lián)合發(fā)展，聯(lián)合發(fā)展最后將成為發(fā)展趨勢，開發(fā)商和實(shí)際使用方將建立戰(zhàn)略的合作伙伴。近年地產(chǎn)項(xiàng)目很多帶有盲目性，建好了以后開發(fā)商自己招商，因?yàn)殚_發(fā)商對商業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)不了解，建起來了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個(gè)項(xiàng)目的成敗起著重大的影響。將來的發(fā)展就是訂單式的，就是開發(fā)商要根據(jù)零售商、運(yùn)營商他們的要求來量身訂做訂單式的商業(yè)項(xiàng)目，這樣就減少了風(fēng)險(xiǎn)，這需要有一個(gè)長期的戰(zhàn)略合作。現(xiàn)在有一部分的零售商已經(jīng)在區(qū)域，在全國都進(jìn)行連鎖發(fā)展，它這種地產(chǎn)商和零售商的結(jié)合共同發(fā)展是最有效的手段，叫強(qiáng)強(qiáng)合作，這種成功的幾率是很高的，這個(gè)也將是一種發(fā)展的趨勢。
三、經(jīng)濟(jì)不景氣情況下商業(yè)地產(chǎn)如何逆勢突圍
眼下，幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都委托專業(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃和招商，這已成為一個(gè)不成文的規(guī)定。采用這種模式是有一定道理的。因?yàn)閷I(yè)招商機(jī)構(gòu)有著一定的優(yōu)勢，他們擁有一支專業(yè)化的操作團(tuán)隊(duì)和一大批客戶資源，更具備一定的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和水平。這樣的機(jī)構(gòu)在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
但是，如果開發(fā)商委托的是一個(gè)“冒牌”的代理機(jī)構(gòu)，非但項(xiàng)目招商不成功，而且項(xiàng)目發(fā)展的時(shí)機(jī)也被耽擱，后期招商局面將更難打開。因此選擇專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商成功的關(guān)鍵因素。那么，如何在經(jīng)濟(jì)不景氣情況下進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)逆勢突圍？有以下幾點(diǎn)值得考慮。
第一，越是在困境的時(shí)候確實(shí)越是存在著機(jī)遇，所以在這種情況下商業(yè)地產(chǎn)首先是業(yè)態(tài)的調(diào)整，業(yè)態(tài)的調(diào)整可能是現(xiàn)在很多商家都面臨這個(gè)問題，它的調(diào)整有幾種情況。第一個(gè)可能是要差異化地調(diào)整，可能跟競爭物業(yè)的差異化的調(diào)整。另外一個(gè)是互補(bǔ)業(yè)態(tài)的結(jié)合，就是在調(diào)整的過程當(dāng)中，業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)之間要有一個(gè)互相的補(bǔ)充、互相的借勢，這樣能夠把商業(yè)打造得更好，這是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。
第二，就是在這個(gè)時(shí)間段，一定要有一個(gè)平和的心態(tài)，無論是開發(fā)商還是商家，但是在這個(gè)區(qū)間作出一個(gè)適當(dāng)?shù)刈尣?，比如說開發(fā)商或者商戶、業(yè)主，他會適當(dāng)?shù)匮娱L這種免租期或者說適當(dāng)降低租金，商戶在這段時(shí)間應(yīng)該說在自己的這種經(jīng)營思路，包括它這種對未來信心的打造，包括對服務(wù)的提高方面，能夠?qū)ψ约哼M(jìn)行自我改造，這樣雙方共同努力，就會把這個(gè)調(diào)整期很好地渡過去，這是第二點(diǎn)。
第三，就是經(jīng)營思路的調(diào)整和經(jīng)營策略的調(diào)整。因?yàn)楹芏嗌虘?，包括很多商場和購物中心，在初期的過程中，可能引進(jìn)的商戶檔次的問題，包括品牌店或者說主力店引入的問題存在著很多的問題，正好在這個(gè)時(shí)機(jī)，應(yīng)該說是爆發(fā)矛盾的一個(gè)好的時(shí)機(jī)，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個(gè)受歡迎業(yè)態(tài)的引入，對這種商業(yè)的發(fā)展肯定是非常有利的。
四、華錦模式與招商創(chuàng)新
據(jù)行業(yè)最新的數(shù)據(jù)顯示，由于招商進(jìn)展的緩慢，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛推遲了項(xiàng)目開業(yè)的時(shí)間，同時(shí)不斷會有新增商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場，所以總體市場的空置率還會進(jìn)一步被推高，租金也在激烈的市場競爭中在下降。盤點(diǎn)近三年商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，可以用三個(gè)詞來概括，就是供應(yīng)量大、空置率高、租金下滑。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因，仍然是因?yàn)槭艿饺蚪鹑谖C(jī)和市場大環(huán)境不景氣的影響。但事實(shí)上究其原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)存在招商專業(yè)化程度不足的情況。
華錦億爵立足深圳這個(gè)全國商業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)最高水準(zhǔn)之福地，服務(wù)項(xiàng)目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團(tuán)公司、頂級建筑設(shè)計(jì)院、知名地產(chǎn)開發(fā)商等，與全國各行業(yè)內(nèi)數(shù)千家知名品牌建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。以商業(yè)地產(chǎn)全程策劃為平臺，匯集了地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營管理、招商與銷售人才、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)師、廣告文案、平面設(shè)計(jì)師等眾多管理及技術(shù)人才組成的強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)。華錦億爵團(tuán)隊(duì)在市場行業(yè)研究、商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)、新商業(yè)模式研究、建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃等理論和實(shí)戰(zhàn)方面成果卓越。
為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效互動，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下成功招商開局，華錦億爵深度整合商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勢資源，高效對接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，整合多個(gè)方面的需求，打造出一整套真正的專業(yè)、有效的華錦億爵招商開局模式，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康永續(xù)發(fā)展。
首先我們始終堅(jiān)持商業(yè)項(xiàng)目的成功在于經(jīng)營的成功，這也是衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在眾多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目之后，以銷售回籠為最終目的，我們只能說這類開發(fā)商只是開發(fā)商業(yè)用房獲得銷售利潤而已，而不是真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，只有長期從事商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)并持續(xù)經(jīng)營長期獲利的開發(fā)商，才屬于從事商業(yè)房地產(chǎn)范疇。
所以我們認(rèn)為經(jīng)營管理在項(xiàng)目前期就要介入，并且貫穿商業(yè)策劃運(yùn)營整個(gè)環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目拿地、定位、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、招商、銷售、管理等六大環(huán)節(jié)都要系統(tǒng)考慮后期經(jīng)營管理，否則只是為了招商而招商，就會給后期經(jīng)營管理埋下“定時(shí)炸彈”。我們?nèi)A錦億爵團(tuán)隊(duì)特別擅長商業(yè)運(yùn)營管理和市場營銷策劃，在項(xiàng)目招商前期就將該項(xiàng)目后期的整體經(jīng)營管理策略進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保商戶“進(jìn)的來，有發(fā)展”。
其次，我們始終認(rèn)為商品和商戶才是商業(yè)之本。“商業(yè)地產(chǎn)招商”不等于“商業(yè)地產(chǎn)招租”，而是要抓住“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商品和商戶質(zhì)量”這個(gè)“命根子”，打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目核心競爭力，同時(shí)找準(zhǔn)目標(biāo)優(yōu)質(zhì)商家。只有堅(jiān)持好商品和好商家才是經(jīng)營之本的原則，招商或者銷售才能真正實(shí)現(xiàn)“爆棚”的場面。華錦團(tuán)隊(duì)在商業(yè)銷售和招商中總結(jié)了大量的招商的方法、關(guān)系和渠道，在針對任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目招商過程中，都能快速的凝聚目標(biāo)商家，迅速實(shí)現(xiàn)招商開局。同時(shí)深圳華錦團(tuán)隊(duì)擅長運(yùn)用成熟的商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧，以專業(yè)的實(shí)力和經(jīng)得起考驗(yàn)的事實(shí)吸引商戶或者投資者，從而確保了項(xiàng)目的招商代理與銷售代理成功！
眾所周知，一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目需要一個(gè)艱苦而漫長的養(yǎng)商期，在招商策劃方案開始實(shí)施后，招商的實(shí)際進(jìn)程并非能夠完全按照策劃方案所述的進(jìn)行，市場畢竟是不斷變化的。招商必須面對著三個(gè)方面的變化：一是項(xiàng)目競爭對手的變化；二是招商目標(biāo)開店計(jì)劃的變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的變化。一旦市場變化，招商目標(biāo)和實(shí)施細(xì)節(jié)肯定要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
招商政策的制定也需要隨市場的變化作相應(yīng)的調(diào)整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標(biāo)。另外，對于可能有助于整個(gè)項(xiàng)目招商的特殊品牌，應(yīng)采取更優(yōu)惠的招商政策。
商業(yè)推動城市的發(fā)展，未來的商業(yè)肯定是作為城市的消費(fèi)引擎?，F(xiàn)如今大型的城市綜合體，已經(jīng)形成了城市的一個(gè)名片，它會成為一個(gè)城市形象的代表，它對拉動整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)會起到非常重要的作用，包括對居民就業(yè)率的提升，包括對政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)的增加，包括對整個(gè)城市居民消費(fèi)水平的提升都有重要的作用。
在一定程度上來說，工業(yè)化對城市化進(jìn)程是起著基礎(chǔ)性的作用，有工業(yè)化也就沒有城市化，而沒有城市的發(fā)展也就無從談起商業(yè)的發(fā)展，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都以一定的城市形態(tài)為前提。同時(shí)商業(yè)的變革與發(fā)展也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生了巨大的變化。我國改革開放三十年、建國六十年，城市化作為城市發(fā)展的重要組成部分，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會進(jìn)步，提升城市競爭力，都發(fā)揮了重要的作用。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，各大中城市的新興商業(yè)圈已經(jīng)逐步地形成，大大刺激了各類資本投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性。
近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)正迅速地成為房地產(chǎn)業(yè)投資的熱點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市聚集，由此而帶來了城市的產(chǎn)業(yè)升級和功能的拓展，以及城市區(qū)域分工與協(xié)作，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一體化，大城市的國際化。這些必然趨勢都使得房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)傾斜。不僅是一線城市，現(xiàn)在就是那些二線、三線的城市，也都意識到了商業(yè)地產(chǎn)給城市發(fā)展帶來的好處。
作為一個(gè)高附加值的產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)直接影響著城市的創(chuàng)富力和競爭力，隨著城市核心聚集效應(yīng)和輻射效應(yīng)的進(jìn)一步發(fā)揮，各種優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源和資金向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，作為不可再生的土地也成為了城市核心區(qū)域的稀缺資源，近年來各大城市核心的商業(yè)用地供不應(yīng)求，價(jià)值不斷攀升，就充分說明了城市核心商業(yè)地產(chǎn)資源不可估量的投資價(jià)值。
那么我國的房地產(chǎn)業(yè)從2008年開始到現(xiàn)在經(jīng)歷了深入的調(diào)整。由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，受金融危機(jī)影響小，正成為不少開發(fā)商積極關(guān)注并投資的領(lǐng)域。但是商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)更是一個(gè)市場化的投資產(chǎn)品，不少城市為改變城市面貌、提升檔次，都把商業(yè)設(shè)施建設(shè)列為了城市規(guī)劃的重點(diǎn)，目的是提高城市形象和品位，擴(kuò)大就業(yè)和稅收，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對城市品質(zhì)和消費(fèi)者生活影響更大，這就要求我們必須具有更強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，對政府、對社會、對投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者負(fù)責(zé)。
商業(yè)地產(chǎn)有著典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征，它的工作開發(fā)鏈比住宅開發(fā)要長，涉及的環(huán)節(jié)也要多，目前有些城市對大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盲目立項(xiàng)、重復(fù)建設(shè)和規(guī)劃布局等等這些混亂，造成了城市資源的浪費(fèi)與社會資源的浪費(fèi)，并加大了投資的風(fēng)險(xiǎn)。所以在城市化進(jìn)程中發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，需要考慮到商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)運(yùn)營，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要引進(jìn)一些自己能夠持有物業(yè)、專業(yè)招商、后續(xù)運(yùn)營的企業(yè)來進(jìn)行運(yùn)營，而企業(yè)一旦自己持有物業(yè)，就會自己承受運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，也就會更加細(xì)心地經(jīng)營，會融入城市，與城市共同發(fā)展。
二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大勢
近年來，大型商業(yè)綜合體已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)地產(chǎn)市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足現(xiàn)在的居民消費(fèi)對硬件和軟件的要求，這給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白。
全球的金融危機(jī)給我們的商業(yè)地產(chǎn)帶來了負(fù)面影響還是存在，從近年來數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，基本上看到從08年以來好多數(shù)據(jù)都是急劇地往下降，這就意味著什么？意味著商業(yè)地產(chǎn)可能在08年到現(xiàn)在，還是處于一個(gè)下跌之后的復(fù)蘇的過程。同時(shí)它的復(fù)蘇周期或者說它面臨的困難還比較多。
截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米。自2011年開始中國的購物中心增長每年進(jìn)入300家，以前每年增長都在300家以上。
預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會有7000家建成開業(yè)，屆時(shí)購物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。
不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬多家登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。
面對這樣的情況對于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來講，除了大環(huán)境以外，怎么樣做好我們的小環(huán)境同樣非常重要。而在小環(huán)境中資源整合的作用尤為突出，這里面不僅僅有政府部門、顧問機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)施工單位等等，也包括了很多專業(yè)問題、資金問題、人才問題等等。怎么樣把這個(gè)資源進(jìn)行整合，怎么樣通過資源整合把我們商業(yè)地產(chǎn)真正帶上一個(gè)新的高峰，這是當(dāng)前非常急需解決的一個(gè)問題。
在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國商業(yè)地產(chǎn)將會呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢。
首先是資本的多元化，過去商業(yè)地產(chǎn)很多是依靠銀行貸款，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目大的幾萬平方米、十幾萬平方米，甚至是二三十萬平方米，它的回收期按照銀行的利息都在15年到20年，回收期是很長的，但是現(xiàn)在的趨勢是多元化，我們不僅可以銀行貸款，而且可以上市，只要你有20年的租金收益，產(chǎn)權(quán)不是你的，你有資金收益20年就可以上市，運(yùn)用這種證券市場的資本。
再一方面就是外資的進(jìn)入，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是一個(gè)比較健康的產(chǎn)業(yè)，它不像其他的有泡沫經(jīng)濟(jì)，它的泡沫成份不高，因?yàn)樗耐顿Y大，不容易去炒作，所以比較健康的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以對外資有巨大的吸引力，近期外資也是在中國的商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入方面是呈快速增長的這么一個(gè)趨勢。
除了外資以外，各種產(chǎn)業(yè)資本也紛紛進(jìn)入，也就是說工業(yè)資本各個(gè)方面都進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，魯能也在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，另外首鋼搬遷，他的石景山的廠房用來開發(fā)動漫產(chǎn)業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的保值增值是具有不可替代的功能，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的增值三至五年就能夠有100%的增長，就是作為持有物業(yè)，它的保值增值的功能是不斷地被認(rèn)識的，這是投資資本的多元化。
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的功能的多元化，這個(gè)是明顯的趨勢，整個(gè)消費(fèi)的最大的特點(diǎn)是升級。因?yàn)殡S著收入的增加，在消費(fèi)上層次已經(jīng)拉開了，在零售業(yè)的，最近幾年效益好的是精品店、精品百貨，比如大陸貨雖然非常熱鬧，商店里面熙熙攘攘，但是它的效益不高，效益高是精品百貨，這個(gè)說明消費(fèi)者在分化，確實(shí)是有一部分人購買力是很強(qiáng)的。
功能多元化的另一個(gè)體現(xiàn)就是綜合消費(fèi)，我們現(xiàn)在不僅是購物，而是綜合消費(fèi)，現(xiàn)在建一個(gè)購物中心，在業(yè)態(tài)比例的調(diào)整方面，服務(wù)業(yè)、餐飲、娛樂，這些服務(wù)業(yè)要占到40%，不能低于40%，這個(gè)是經(jīng)驗(yàn)，這就說明我們進(jìn)入一個(gè)綜合消費(fèi)時(shí)代，所以它的功能性面臨一個(gè)多樣化的變化。
第三個(gè)變化就是商業(yè)地產(chǎn)的布局變化，過去投入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能在其剛建成以后旁邊又蓋一個(gè)，這樣形成一種惡性競爭，現(xiàn)在政府要求地級以上城市已經(jīng)做完了商業(yè)規(guī)劃，所以對整個(gè)商業(yè)，特別是對這種大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入它有一個(gè)規(guī)劃限制，過去沒有，現(xiàn)在已經(jīng)完成了，這就是將來在商業(yè)項(xiàng)目的布局上更加合理。
第四個(gè)就是形態(tài)的變化，商業(yè)零售形態(tài)的變化，過去、是單一的，那現(xiàn)在如零售的地產(chǎn)項(xiàng)目拿要有一個(gè)主題，必須要有。因?yàn)楝F(xiàn)在形態(tài)非常豐富，比如在城市中心可以做百貨店，業(yè)態(tài)的主題就是百貨，在城郊結(jié)合部可做這種大型的購物中心，因?yàn)橘徫镏行牡捏w量大，它的占地面積達(dá)，所以說主題是購物中心，它有一個(gè)主題。再有一個(gè)，現(xiàn)在城市的升級和發(fā)展，都在做這種專業(yè)街、步行街，那么它也要有主題，像王府井它是一個(gè)綜合的步行街，它的建筑、它的設(shè)計(jì)有中國式的、傳統(tǒng)式的、歐洲式的，它是一個(gè)綜合的性的商業(yè)主題。隨著城市的發(fā)展，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的主題非常突出，這是一大變化。
還有一個(gè)變化就是聯(lián)合發(fā)展，聯(lián)合發(fā)展最后將成為發(fā)展趨勢，開發(fā)商和實(shí)際使用方將建立戰(zhàn)略的合作伙伴。近年地產(chǎn)項(xiàng)目很多帶有盲目性，建好了以后開發(fā)商自己招商，因?yàn)殚_發(fā)商對商業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)不了解，建起來了以后再去招商就受到了很多的限制，弄得不好對這個(gè)項(xiàng)目的成敗起著重大的影響。將來的發(fā)展就是訂單式的，就是開發(fā)商要根據(jù)零售商、運(yùn)營商他們的要求來量身訂做訂單式的商業(yè)項(xiàng)目，這樣就減少了風(fēng)險(xiǎn)，這需要有一個(gè)長期的戰(zhàn)略合作。現(xiàn)在有一部分的零售商已經(jīng)在區(qū)域，在全國都進(jìn)行連鎖發(fā)展，它這種地產(chǎn)商和零售商的結(jié)合共同發(fā)展是最有效的手段，叫強(qiáng)強(qiáng)合作，這種成功的幾率是很高的，這個(gè)也將是一種發(fā)展的趨勢。
三、經(jīng)濟(jì)不景氣情況下商業(yè)地產(chǎn)如何逆勢突圍
眼下，幾乎所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都委托專業(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃和招商，這已成為一個(gè)不成文的規(guī)定。采用這種模式是有一定道理的。因?yàn)閷I(yè)招商機(jī)構(gòu)有著一定的優(yōu)勢，他們擁有一支專業(yè)化的操作團(tuán)隊(duì)和一大批客戶資源，更具備一定的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和水平。這樣的機(jī)構(gòu)在策劃和招商方面，成功率顯然要高出一籌。
但是，如果開發(fā)商委托的是一個(gè)“冒牌”的代理機(jī)構(gòu)，非但項(xiàng)目招商不成功，而且項(xiàng)目發(fā)展的時(shí)機(jī)也被耽擱，后期招商局面將更難打開。因此選擇專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商成功的關(guān)鍵因素。那么，如何在經(jīng)濟(jì)不景氣情況下進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)逆勢突圍？有以下幾點(diǎn)值得考慮。
第一，越是在困境的時(shí)候確實(shí)越是存在著機(jī)遇，所以在這種情況下商業(yè)地產(chǎn)首先是業(yè)態(tài)的調(diào)整，業(yè)態(tài)的調(diào)整可能是現(xiàn)在很多商家都面臨這個(gè)問題，它的調(diào)整有幾種情況。第一個(gè)可能是要差異化地調(diào)整，可能跟競爭物業(yè)的差異化的調(diào)整。另外一個(gè)是互補(bǔ)業(yè)態(tài)的結(jié)合，就是在調(diào)整的過程當(dāng)中，業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)之間要有一個(gè)互相的補(bǔ)充、互相的借勢，這樣能夠把商業(yè)打造得更好，這是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。
第二，就是在這個(gè)時(shí)間段，一定要有一個(gè)平和的心態(tài)，無論是開發(fā)商還是商家，但是在這個(gè)區(qū)間作出一個(gè)適當(dāng)?shù)刈尣?，比如說開發(fā)商或者商戶、業(yè)主，他會適當(dāng)?shù)匮娱L這種免租期或者說適當(dāng)降低租金，商戶在這段時(shí)間應(yīng)該說在自己的這種經(jīng)營思路，包括它這種對未來信心的打造，包括對服務(wù)的提高方面，能夠?qū)ψ约哼M(jìn)行自我改造，這樣雙方共同努力，就會把這個(gè)調(diào)整期很好地渡過去，這是第二點(diǎn)。
第三，就是經(jīng)營思路的調(diào)整和經(jīng)營策略的調(diào)整。因?yàn)楹芏嗌虘?，包括很多商場和購物中心，在初期的過程中，可能引進(jìn)的商戶檔次的問題，包括品牌店或者說主力店引入的問題存在著很多的問題，正好在這個(gè)時(shí)機(jī)，應(yīng)該說是爆發(fā)矛盾的一個(gè)好的時(shí)機(jī)，所以在這種情況下，尤其是像這種購物中心或者百貨店，增加有影響力的這種主力店和品牌店的引入，包括一些有影響力和有一定集客能力的這樣的一個(gè)受歡迎業(yè)態(tài)的引入，對這種商業(yè)的發(fā)展肯定是非常有利的。
四、華錦模式與招商創(chuàng)新
據(jù)行業(yè)最新的數(shù)據(jù)顯示，由于招商進(jìn)展的緩慢，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛推遲了項(xiàng)目開業(yè)的時(shí)間，同時(shí)不斷會有新增商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場，所以總體市場的空置率還會進(jìn)一步被推高，租金也在激烈的市場競爭中在下降。盤點(diǎn)近三年商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，可以用三個(gè)詞來概括，就是供應(yīng)量大、空置率高、租金下滑。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因，仍然是因?yàn)槭艿饺蚪鹑谖C(jī)和市場大環(huán)境不景氣的影響。但事實(shí)上究其原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)存在招商專業(yè)化程度不足的情況。
華錦億爵立足深圳這個(gè)全國商業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)最高水準(zhǔn)之福地，服務(wù)項(xiàng)目已遍布全國各地，合作伙伴涉及政府單位、投資連鎖集團(tuán)公司、頂級建筑設(shè)計(jì)院、知名地產(chǎn)開發(fā)商等，與全國各行業(yè)內(nèi)數(shù)千家知名品牌建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。以商業(yè)地產(chǎn)全程策劃為平臺，匯集了地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營管理、招商與銷售人才、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)師、廣告文案、平面設(shè)計(jì)師等眾多管理及技術(shù)人才組成的強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)。華錦億爵團(tuán)隊(duì)在市場行業(yè)研究、商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)、新商業(yè)模式研究、建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃等理論和實(shí)戰(zhàn)方面成果卓越。
為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效互動，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下成功招商開局，華錦億爵深度整合商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勢資源，高效對接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，整合多個(gè)方面的需求，打造出一整套真正的專業(yè)、有效的華錦億爵招商開局模式，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康永續(xù)發(fā)展。
首先我們始終堅(jiān)持商業(yè)項(xiàng)目的成功在于經(jīng)營的成功，這也是衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在眾多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目之后，以銷售回籠為最終目的，我們只能說這類開發(fā)商只是開發(fā)商業(yè)用房獲得銷售利潤而已，而不是真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，只有長期從事商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)并持續(xù)經(jīng)營長期獲利的開發(fā)商，才屬于從事商業(yè)房地產(chǎn)范疇。
所以我們認(rèn)為經(jīng)營管理在項(xiàng)目前期就要介入，并且貫穿商業(yè)策劃運(yùn)營整個(gè)環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目拿地、定位、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、招商、銷售、管理等六大環(huán)節(jié)都要系統(tǒng)考慮后期經(jīng)營管理，否則只是為了招商而招商，就會給后期經(jīng)營管理埋下“定時(shí)炸彈”。我們?nèi)A錦億爵團(tuán)隊(duì)特別擅長商業(yè)運(yùn)營管理和市場營銷策劃，在項(xiàng)目招商前期就將該項(xiàng)目后期的整體經(jīng)營管理策略進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保商戶“進(jìn)的來，有發(fā)展”。
其次，我們始終認(rèn)為商品和商戶才是商業(yè)之本。“商業(yè)地產(chǎn)招商”不等于“商業(yè)地產(chǎn)招租”，而是要抓住“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商品和商戶質(zhì)量”這個(gè)“命根子”，打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目核心競爭力，同時(shí)找準(zhǔn)目標(biāo)優(yōu)質(zhì)商家。只有堅(jiān)持好商品和好商家才是經(jīng)營之本的原則，招商或者銷售才能真正實(shí)現(xiàn)“爆棚”的場面。華錦團(tuán)隊(duì)在商業(yè)銷售和招商中總結(jié)了大量的招商的方法、關(guān)系和渠道，在針對任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目招商過程中，都能快速的凝聚目標(biāo)商家，迅速實(shí)現(xiàn)招商開局。同時(shí)深圳華錦團(tuán)隊(duì)擅長運(yùn)用成熟的商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧，以專業(yè)的實(shí)力和經(jīng)得起考驗(yàn)的事實(shí)吸引商戶或者投資者，從而確保了項(xiàng)目的招商代理與銷售代理成功！
眾所周知，一個(gè)大型的商業(yè)項(xiàng)目需要一個(gè)艱苦而漫長的養(yǎng)商期，在招商策劃方案開始實(shí)施后，招商的實(shí)際進(jìn)程并非能夠完全按照策劃方案所述的進(jìn)行，市場畢竟是不斷變化的。招商必須面對著三個(gè)方面的變化：一是項(xiàng)目競爭對手的變化；二是招商目標(biāo)開店計(jì)劃的變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的變化。一旦市場變化，招商目標(biāo)和實(shí)施細(xì)節(jié)肯定要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
招商政策的制定也需要隨市場的變化作相應(yīng)的調(diào)整，特別是租金和租金遞增率這些比較敏感的指標(biāo)。另外，對于可能有助于整個(gè)項(xiàng)目招商的特殊品牌，應(yīng)采取更優(yōu)惠的招商政策。